의사득 한계세율이 높은 고소득전문직의 경우 투자안 분석시에는 반드시 세금효과를 고려해야 한다.

현행 소득세법 상 1.5억원 소득초과시 42% 가량(지방소득세 고려, 5억 초과시 44%)의 세금을 부담하게 되므로 세액을 고려하지 않고 자금을 투자하면 리스크 대비 얻는 효익이 낮을 수 있다. 또한 정부에서는 3억 초과 고소득자에 대하여 세율을 인상할 예정이므로 고소득자가 자기의 부를 증진시키기 위해서는 세무상 절세전략의 수립이 반드시 필요하다. 아래의 사례를 한번 분석하여 세금효과가 어떻게 투자안의 경제성에 영향을 미치는 지 살펴본다

★ 사례: 병원을 운영하는 A원장은 3억원의 여유자금을 보유하고 있으며 비과세 요건을 충족한 4억원 짜리 주택을 보유하고 있다. A원장은 여유자금을 이용하여 현재 주택을 매각하고 시가 10억원이 되는 더 넓은 주택으로 이사를 갈지 그렇지 않으면 추가적인 소득을 발생시키기 위해 시가 6억원의 상가에 투자할지 고민하고 있다.

즉 요약하면
☆투자안1: 현재 시가 4억원의 주택을 매각하야 시가 10억원의 더 넓은 주택으로 이사
☆투자안2: 현재 집에 거주하면서 시가 6억원의 상가에 투자

투자안1과 투자안2의 현금흐름을 분석해보면 다음과 같다. 투자안의 가치 분석시에는 몇가지 가정이 필요하다.

★투자안 분석시 사용된 가정
☆투자안을 현재가치로 할인하기 위한 이자율은 4%로 가정
☆현재 매입하거나 보유하고 있는 부동산은 10년후 시세가 2배로 상승한다고 가정
☆차입금에 대한 이자비용은 연간 16백만원 발생하는 것으로 가정
☆상가에 대한 임대소득은 취득원가의 5% 가 발생한다고 가정
☆A원장의 한계세율은 41.8%로 가정(병원에서 발생하는 소득이 1.5억 초과하고 3억 미만으로 가정, 지방소득세율 10% 합산)
☆재산세와 종합부동산세 등 보유세 및 거래비용은 무시

투자안1 : 10억원의 주택을 기존의 4억원의 주택을 매각하고 가용자금 3억원과 3억원의 차입을 통하여 구매하는 경우

투자안 1의 가치 (현금흐름 분석 크게 보기 클릭)

투자안 1에서 A원장은 현재의 주택을 매각(1세대1주택 비과세가 적용되어 발생되는 양도세는 없다고 가정한다)하고 3억원을 차입하고 여유자금 3억원을 추가 투입하여 10억원짜리 주택을 매입한다. 투자안 1에서는 3억원에 대한 이자비용이 매년 16백만원 발생하고 10년 후에 새로 구입한 주택을 20억원에 매각한다. A원장은 고가주택에 대한 양도소득세 특례 및 10년 이상 보유한 1세대1주택에 대한 장기보유특별공제율 80%를 적용시 시세차익 10억원에 대하여 대략 79백만원의 소득세만 발생한다.

따라서 상기 가정하에 투자안 1의 현재가치는 6.4억원이다.

투자안2 : 기존의 주택에서 거주하면서 6억원 상가를 가용자금 3억원과 차입금 3억원을 통하여 구매하는 경우

투자안2의 가치 (현금흐름 분석 크게 보기 클릭)

투자안2에서 A원장은 현재의 주택에서 계속 거주하면서 여유자금 3억원과 차입금 3원을 조달하여 시세 6억원짜리 상가에 투자한다. 상가에서 임대소득이 매년 3천만원(시세의 5% 가정)발생하고 이자비용이 16백만원 발생하여 14백만원의 세전임대소득을 얻는다. 다만 임대소득에 대한 한계세율 41.8% 적용시 임대소득에 대한 소득세가 추가적으로 매년 585만원 가량 발생한다. 상가와 현재 보유하고 있는 주택은 10년 뒤 현재가액의 2배에 매도한다. 주택은 비과세요건을 충족하여 양도소득세가 발생하지 않으나 상가에 대해서는 양도차익 6억원에 대하여 1.75억원 양도소득세가 발생하였다.

따라서 상기 가정하에 투자안 2의 현재가치는 7.68억원이다.

이렇게 투자안1과 투자안2를 분석하는 경우 투자안 2가 숫자적으로는 유리한 것으로 보인다. 그러나 투자안1에서는 A원장은 보다 넓은 주택으로 이사하였으므로 가족이 많은 경우 보다 쾌적한 환경에서 생활할 수 있을 것이다.

이 투자안 분석에서 투자안1과 투자안2의 현재가치의 차이는 1.2억원이다. 이건 10년 동안 발생한 소득의 현재가치이므로 이러한 차이에 대한 효용은 개인마다 다를 것이다. 이 투자안 분석에서 보다 중요한 점은 다음 2가지이다.

1. 고소득자의 부동산 투자에서는 시세차익이 중요하다는 점이다. 시세차익은 자본소득으로 분리과세가 된다. 투자안마다 다르겠지만 상기 투자안에서 마지막연도에 자본차익으로 발생하는 소득이 전체 소득의 대부분임을 알 수 있다. 즉 매년 발생하는 임대소득은 종합소득에 합산되므로 실질적으로 체감하는 증분이익이 크지 않음을 알 수 있다.

2. 부동산의 매각시 양도소득세에 대한 지식이다. 투자안1에서 만약 A원장이 주택을 매각하는 시점에 주택을 하나더 보유하고 있었고 이것이 일시적2주택 대상등이 아니라면 매도하는 주택에 대해서는 일반적인 방법으로 양도소득세가 계산되어 세액은 3억 가량 발생하였을 것이다. 투자안2에서도 주택에 대해 비과세를 받지 못한다면 양도차익 4억원에 대해 많은 양도소득세가 발생하였을 것이다.

즉 상기 투자안에서 다양한 가정이 사용되었지만 투자안마다의 효용은 다르다. 투자안1에서는 가족들 보다 쾌적한 환경에서 생활하는 것이 가능하였을 것이고 투자안2에서는 A원장의 현금유입을 보다 증가시켰을 것이다.

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